EL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS

En uno de los derribos que acometí, allá por el año 2006, el propietario de los inmuebles a derribar me comentó que al suscribir un seguro de responsabilidad civil para dicha intervención el corredor del seguro le exigía realizar un PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS.

En aquel momento no sabía de qué se trataba, incluso llegué a pensar que se trataba de otro papeleo sin sustancia destinado a dar trabajo a seguros y notarios. Nada más lejos de la realidad, como luego comentaré.

A continuación intentaré explicar desde el punto de vista práctico qué es un protocolo de estas características y cómo utilizarlo en beneficio propio (como directores de obra).

No encontraréis definiciones legales ni farragosas, aunque posiblemente por el hecho de contarlo desde mi experiencia queden fuera matices y otras consideraciones. Por eso os invito a comentar dicho documento y así enriquecerlo entre todos.

Bueno, dicho esto, vamos allá:

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¿QUÉ ES EL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS?

Es un procedimiento que consiste en que un notario de fe del estado de un inmueble o de un elemento constructivo, en una fecha determinada.

Este proceso se puede llevar a cabo de múltiples maneras.

La más habitual (y la que me ha tocado realizar en todas mis intervenciones) consiste en presentar al notario unas fotos para que él corrobore que son reales y que se corresponden con la realidad a fecha de su visita.

¿CUÁL ES LA FINALIDAD DEL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS?

La finalidad es tener un documento válido (a presentar delante de un juez en caso de demanda) en el que se pueda demostrar el estado en el que se encontraba un elemento constructivo, un inmueble,… en la fecha de realización del protocolo.

¿QUIÉN LO CONTRATA Y PAGA?

El solicitante o peticionario del protocolo puede ser cualquier persona propia a la intervención o ajena.

Ha de pagar al notario y toda la documentación previa aquel que suscriba el protocolo.

Lo normal es que suscriba el protocolo cualquiera de los agentes intervinientes en la obra, pero también puede darse el caso que sea un colindante o vecino a la obra el que suscriba por su parte dicho protocolo inducido por su temor a que sus bienes se vean perjudicados con nuestra intervención.

En los casos en los que me ha tocado intervenir ha sido siempre el contratista o el promotor los que han contratado dicho procedimiento, forzados por los seguros, quienes les denegaban la suscripción de la póliza sin este documento. Ya que los seguros temen demandas falsas de vecinos y colindantes.

También podría darse el caso de que sea le propio director de obra el que viendo los beneficios de dicho protocolo lo contrate.

¿QUIÉN LO TIENE QUE PREPARAR?

Previamente a la firma y visita del notario al lugar, debe llevarse a cabo una preparación documental larga y tediosa. Que debe preparar el solicitante del protocolo o en quien él delegue.

Este es un punto fundamental.

Como técnicos directores de la obra y posibles redactores del proyecto de la misma, somos los que más documentación tenemos al respecto, los que mejor nos conocemos la obra, su entorno y su evolución; por lo que contratistas o promotores acaban delegando dicha documentación en nuestras manos. Documentación que podrían realizar ellos.

Es una ocasión muy interesante para ofrecer y facturar un nuevo servicio, ya que esto no lo tendremos contratado con anterioridad. UNA NUEVA VÍA DE FACTURACIÓN.

¿Cuánto facturamos por dicho servicio?

Llevad contabilidad exacta de horas dedicadas al mismo y de gastos derivados (teléfono, papel, revelado de fotos,…) para que veáis que una vez terminado el protocolo habréis dedicado más de 24 horas de trabajo (en el mejor de los casos) y al final del mismo facturar lo que consideréis oportuno, y bien documentado todo lo que os ha costado podréis justificar dicha factura.

A parte de que con dicha facturación podemos ver incrementados nuestros ingresos, nos interesa estar en la elaboración de la documentación, porque nosotros vamos a saber qué elementos pueden ser susceptibles de dañarse con nuestra intervención. Y también seremos capaces de encontrar todas las lesiones que existen previas a la obra. Documentarlas e incluirlas en el protocolo nos ayudará a demostrar que esas lesiones que nos pueden achacar existían con anterioridad a nuestra intervención.

Por lo tanto el beneficio es doble: económico y en seguridad personal.

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¿QUE DOCUMENTACIÓN HAY QUE PREPARAR?

Antes de comenzar a preparar la documentación convendría hablar con el notario que vaya a firmar el protocolo, indicarle el caso y preguntarle qué modalidad o qué documentación necesitará para dar fe.

Por lo general los notarios, en este caso, prefieren dar fe de que un documento que se le presenta coincide con la realidad, por lo que prefieren fotos a escritos con muchos adjetivos no cuantificables ni mesurables.

Por lo tanto habrá que localizar e identificar todas, las fincas colindantes, para ello catastro puede dar información valiosa que deberá contrastarse in situ.

Conveniente llevar a cabo un levantamiento planimétrico de la zona, indicando las fincas a visitar. Una vez más podemos echar mano de la cartografía de catastro, o si no de google earth o de la cartografía municipal,…

Posteriormente habrá que visitar uno por uno a todos los colindantes, explicarles qué obra se va a acometer, que se pretende llevar a cabo un protocolo notarial de grietas, explicarles qué es, en qué consiste, quien lo paga,….EN QUÉ LE BENEFICIA,… así hasta infinitas preguntas y explicaciones.

Luego pedirle permiso para visitar su casa, para hacer fotos de la misma, incluso para mover algún que otro mueble, hacerle perder media hora como mínimo y despedirse.

Documentar todas las lesiones que veáis, ya sean grietas, asientos, humedades de infilitración, de condensación, goteras, muebles rotos,…

Una vez realizadas y reveladas todas las fotos y preparada toda la documentación hay que quedar con el notario a ver qué día puede “pasarse a darse una vuelta por el barrio”. Luego tendréis que coordinar al notario con TODOS LOS VECINOS para que se haga en el menor número de visitas posibles (el notario cobra por salidas de notaría, por horas y luego por documentos de los que da fé).

Una vez que el notario contrasta la documentación presentada con la realidad se llevará toda esta documentación que introducirá en el documento del protocolo. Como dicho protocolo se hace por duplicado o triplicado habrá que proporcionarle todas las copias.

Bueno, como veis la preparación del protocolo es larga y tediosa, razón de más para facturar por ella si delegan en nosotros.

¿CUANDO REALIZAR EL PROTOCOLO?

En cualquier momento se puede llevar a cabo.

Lo ideal es realizar el protocolo con anterioridad a la intervención. Considerad que la intervención puede ser desde un derribo, a una reforma, a una adaptación de local,…

¿QUÉ DOCUMENTAR EN EL PROTOCOLO?

Todo aquello de lo que se quiera tener documento con fe notarial

Como ya he comentado antes, si somos los directores de la obra, nos interesa que el protocolo recoja todas las lesiones que seamos capaces de detectar, tanto en nuestra obra como en la de los colindantes, para que quede constancia de su existencia previa a nuestra intervención.

Documentar toda lesión, TODA y de cualquier tipo.

¿A QUIÉN BENEFICIA LA REALIZACIÓN DEL PROTOCOLO?

El protocolo beneficia a la contrata y a la dirección, porque no le achacarán daños o lesiones que él no ha ocasionado.

Al que ha sufrido una lesión en su inmueble con razón de nuestras obras porque podrá justificar que se han producido a raíz de nuestra intervención.

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EXPERIENCIAS PERSONALES

Con ocasión de un derribo en el que el cliente había realizado un protocolo notarial de grietas, y a los meses de terminado el mismo, recibo llamada de un compañero indicándome que estaba realizando un informe pericial sobre daños en uno de los inmuebles colindantes al derribo. En concreto la propietaria decía que tenía humedades de infiltración.

Me personé en el lugar. Era pleno invierno, la humedad ambiente de la vivienda era altísima, la calefacción era de butano, habían cambiado las carpinterías exteriores de madera por otras de PVC estancas y además el día que fui estaban recreciendo los suelos con mortero y baldosa.

Me llevó a la habitación de la lesión y allí estaba la mancha. Pero no era de infiltración; era de condensación.

Me despedí y volviendo preocupado al estudio recordé que había un protocolo de grietas. Como la documentación del mismo la había preparado yo busqué fotos de dicha casa y allí tenía la foto de la mancha de condensación.

El demandado fue mi cliente que me citó como perito de parte; presentamos como prueba el protocolo notarial y ahí terminó la demanda.

Como véis el PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS tiene su finalidad y sus beneficios, tanto para la defensa de unos como de otros.

Estas cuatro palabras que hace 6 años mentabas y nadie sabía a lo que te referías cada vez están más en boca de todos y afortunadamente hoy en muchas obras (sobre todo derribos) este tipo de protocolo está proliferando.

Así que cuando tengas algún derribo (COMO EL DOCUMENTADO EN ESTE BLOG) o cualquier otra intervención complicada, recomiendo encarecidamente la suscripción de un protocolo notarial de grietas.

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Autor y propiedad intelectual:

Rodrigo Asensio Pérez, arquitecto, urbanista, maestro en conservación y restauración del patrimonio arquitectónico y urbano

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29 comentarios en “EL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS

  1. Carlos Casas

    Realmente resulta bastante util sobre todo ante posibles problemas (ya sabemos, los problemas aportan mas problemas). Lo digo porque mucha gente considera a priori que no tiene que pasar nada, sobre todo si son los que lo pagan.
    En mi epoca de jefe de obras he hecho algo parecido por parte de la constructora para dar fe del estado de las viviendas colindantes antes de acometer las obras (me refiero a edificio de viv. plurifamiliares). Como he dicho anteriormente, resulto bastante util, ahorrandote tiempo, preocupaciones y dinero antes posibles reclamaciones de daños sufridos por los vecinos.
    No se trataba de un protocolo de grietas pero es algo similar que busca la no imputacion de defectos existentes en viviendas anexas tras unas obras.
    Buen articulo Rodrigo. Enhorabuena. Saludos.

    1. Gracias por tu comentario y valoración, Carlos
      Supongo que en tu caso llevaríais a cabo un documento entre partes manifestando el estado de cada una de las viviendas y suscribiéndolo por ambos.
      De esta manera podría ser parecido a una declaración conjunta. ¿no?

  2. Gracias Rodrigo por compartir esta información, es muy útil sobre todo ahora, ya que la gente demanda por lo que sea con tal de sacar unos euros. Lo tendré nuy en cuenta para futuras acruaciones.
    Enhorabuena
    saludos

  3. Rigoberto Rodríguez López

    Buen día colegas. Le envío un cordial saludo desde Guatemala. Respecto al Protocolo de Grietas, es un asunto muy interesante y me lleva a sugerir que implementemos la cultura del seguro de vivienda contra todo tipo de grietas, ya sea las provocadas por sismo, como por asentamiento del inmueble debido a la mala cultura que tiene el usuario. Esto lo digo que cuando diseño un inmueble hago la salvedad que dicha estructura resiste una determinada carga ( muerta y viva), pues la falta de control de la misma crea asentamiento, cambio en el centro de masa y de rigidez, etc.

    Nosotros los ingenieros estamos desprotegidos contra aquellas personas que construyen sin supervisión, diseño y construcción de un profesional calificado. Aqui en Guatemala, construye el doctor, el abogado, el comerciante e inclusive la ama de casa, sólo con la asistencia de un albañil-empírico-. Nosotros acabamos de tener un sismo de 7.8 en el departamento de San Marcos y sabemos que no estábamos preparados-estructuralmente-para este tipo de evento.

    Me viene a la mente, retomar una maestría que no se ha promivido en nuestro país “MAESTRÍA EN INGENIERÍA FORENSE”, creo que sería muy interesante.

    Nosotros tenemos todavía construcciones de adobe, bahareque.. y esto me preocupa.

    Es importante propiciar el “PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS”.

    Respecto a este protocolo, no sé si también se toma en cuenta las grietas que se generan en los pavimentos ( Rígidos y Flexibles). También con las fotos es bueno definir el tipo de grietas, su trayectoria(nosotros consideramos que si es a 45 grados es una falla estructural y si lleva la trayectoria de una línea quebrada decimos que su trayectoria es a través de la sisa del block o ladrillo), espesor y ancho.

    Tengo más que comentar, pero quisiera su comentario al respecto.

    Cordialmente,

    Rigoberto Rodríguez
    Ingeniero Civil

    1. Estiamdo Rigoberto

      Gracias por comentar y aportar tus ideas y tus puntos de vista.

      La realidad constructiva en tu país difiere en algo del nuestro (no en mucho).

      Si alguien quiere hacerse una casa, necesitará de un arquitecto que le haga el proyecto y que le dirija la obra y además de un aparejador o arquitecto técnico que se encargue de la dirección de ejecución de la misma, del control de calidad y en muchos de los casos de la coordinación de la seguridad y salud; por lo que casos como los que comentas cada vez quedan menos (que todavía los hay) pero las administraciones (sobre todo locales) están muy concienciadas en eliminar este tipo de prácticas, principalmente por cuestiones de seguridad; ya que si fallece una persona en el transcurso de una obra de estas características en una población y la administración local no había parado la obra puede llegar a ser responsable subsidiaria del accidente.
      Ese tipo de prácticas que comentas sólo conseguiréis que desaparezcan con la ayuda de las administraciones. Aunque muchas de ellas escarmentarán cuando suceda una desgracia; como pasó en España. Creo recordar que en España el visado obligatorio en proyectos de viviendas se impuso en la segunda república (decada de los 1930) debido a un siniestro (colapso de estructura de una vivienda) en el que murieron muchas personas.

      En cuanto a la cultura del seguro en vivienda; en España es obligatoria la suscripción de un seguro decenal por parte de la promotora si va a vender una vivienda en los diez años posteriores al final de obra. Esta obligación se impuso después de aprobada la Ley Orgánica de la Edificación a finales del siglo pasado y vino a cubrir una indefensión de los adquirientes de una vivienda cuando en su bien aparecían lesiones derivadas de errores en el cálculo de la estructura o de su ejecución (principalmente). También hay que decir que en esta misma ley que fija los derechos y obligaciones de todos los agentes intervinientes en la edificación también fija claramente unos deberes de mantenimiento por parte del propietario; cosa muy importante como bien apuntabas.

      En cuanto a qué tipo de lesiones se recogen en el PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS, en principio su nombre indica las grietas (microfisuras, fisuras, macrofisuras, grietas,…) pero en ellos yo siempre he reflejado toda patología existente, grietas, desconchones, humedades de todo tipo, pudriciones, disgregaciones, desagregaciones,… y un largo etc.

      Espero haber cubierto tus espectativas con mi comentario.

      Pero de todas maneras este canal sigue abierto para compartir conocimiento y experiencias

      Un saludo y hasta pronto

      Rodrigo

  4. scar escate cabrl

    Estimado Rodrigo, muchas gracias por tu recomedacion es muy útil y de palpitante actalidad, puesto que la obtención de un documento notarial preparado con antelación es un medio probatorio sustancial para salir exitoso de alguna queja o demanda que se pueda interponer contra nostros o que nosotros pudiéramos intrponer contra los que nos causen un daño material.
    La idea central esta bien clara y muy bin explicada, pero quiero hacer una atingencia, la denominación o el nomen iuris utilizado “PROTOLO NOTARIAL DE GRIETAS” no es el correcto y pocedo a hacer una pequeña explicación.
    El Notario Latino otorga documentos notariales protocolares y extrotocolares.
    Los protocolares: Son aquellos en los cuales el notario extiende en sus Registros de Escrituras Públcas y en algunos paises de Actas de Asuntos No Contencisos, que forman parte del Protocolo Notarial (Registros Ordenados Proto= Inicio Colo=Orden) conservando los originales en sus archivos(matriz), y los Extraprotocolares: Los cuales el Notario no conserva los documentos originales en sus archivos, da fe en dichos documentos pero no conserva sus originales en el Potocolo Notarial.
    Nosotro sabemos que los notarios son pofesionales del derecho a los que el Estado les confieres ese poder fedate respecto de los cto y contratos que ante el se celebran, y de igl forma constata hechos.
    Para dar fe de los hechos levantan una acta notarial de presencia, en la cual constata y da fe de los hechos q él ha presenciado y que ha percibido con sus sentidos, pudiendo tomar fotografias, filmar y utilizar cualquir otro medido gráfico o de impresión que crea conveniente, pero formarán parte integrante del acta de presencia que el va extender, como documento notarial extraprotocolar, es decir que en la referida acta el notario da fe de lo que perciben sus sentidos, que la entrega a los solicitantes sin necesidad de guadar en sus archivos o protocolos losdocumentos orginales o la matriz que generen dicho documento notarial.
    En consecuencia el notario extendera un acta notarial, extraprotolar, que puede servir para constatar no solo griets, sino todo lo que puedan percibir con sus sentidos, es decir deterioros, aniegos, destrozos, humedecimientos, malos olores, paralizacion y culminacin de obras,calidad de los materiales empleados,todo lo que se pueda ocurrir sin restricció alguna
    Esta acta no sólo constituye un instrumento público notarial con fecha cierta, sino que es extendida por el notario en ejercicio de la atribuciones y la fe conferida por el Estado, caracteristica que lo diferenca de la fe que pueda dar cualquier ciudadano en particualar. Saludo amigos y éxitos.

    1. Muchísimas gracias por tu comentario y aclaraciones ya que entre todos enriquecemos este blog.
      La verdad es que el nombre de Protocolo Notarial de grietas puede estar mal traido.
      Yo lo llamo así porque así lo llamaba el del seguro; ya que en mi caso, en el juicio comentado, me sirvió de ayuda en razón del litigo por unas humedades. Posiblemmente sería mejor llamarlo PROTOCOLO NOTARIAL DE DAÑOS.
      Saludos.

  5. FLOR DE MARÍA LANDA

    Excelente artículo, analizado y comentado por el Arq° y Urbanista Rodrigo Asensio Pérez; así como por el Maestro y Colega Dr. Oscar Escate, muy interesante y enriquecedora la publicación.
    Flor de María Landa.

  6. Maria Victorina Di Domenica Vidal.

    Agradezco a Rodrigo la publicación de este artículo y al resto de los participantes por sus colaboraciones. enhorabuena a todos.
    Vicky

    1. Muchas gracias María Victorina

      Una de las finalidades del blog es aportar valor y poder formarnos entre todos, compartiendo de forma altruista experiencias y conocimientos, para así enriquecernos como profesionales, dar un mejor servicio a la sociedad y revalorizar nuestra profesión tantas veces denostada.

  7. kike

    Interesante. A mí no me han requerido todavía para hacer estos protocolos, y ultimamente estoy realizando muchos derribos. Lo tendré en cuenta. Gracias.

    1. Estimado Kike

      Si todavía nadie te había requerido la realización de estos protocolos quiere decir que los corredores de seguros del contratista o del promotor no se lo exigen para la suscripción del seguro de responsabilidad civil por obra.

      Antes esto era lo corriente, pero cada vez son más los seguros, que escarmentados por demandas que ellos consideran falsas, que exigen la realización de este ACTA NOTARIAL DE DAÑOS a sus asegurados para tramitar la cobertura.

      No obstante, como ya se ha comentado, es un documento muy interesante a realizar y que te puede ser de gran ayuda en caso de falsas demandas. Hay compañeros que lo suscriben por su cuenta y riesgo y otros que le instan a la propiedad o al constructor a realizarlo.

      Un saludo y gracias por comentar

    1. Estimada Susana

      Me encantaría poder decirte cuál es el coste aproximado de dichos servicios, pero en todos los casos en los que me ha tocado intervenir ha sido el promotor o el constructor quien ha abonado dichos servicios notariales.

      Lo que sí te puedo indicar es que el notario cobrará en función de las salidas a realizar de su despacho y en función de los documentos que formen el acta. Luego dependerá de cada notario y sus minutas (que no se si están colegiadas o no). Recuerdo que a la hora de montar las fotografías el notario me aconsejó que metiera cuatro por página en vez de una para así reducir el número de folios del acta y por lo tanto abaratar el costo del ACTA.

      Te aconsejo que si tienes un notario cercano a quién preguntar, el podrá aclararte más en profundidad al respecto.

  8. Paco Cuñat

    Enhorabuena por el artículo, Rodrigo.
    Aunque no lo menciona directamente, el poner testigos en las grietas existentes en las medianeras para hacer seguimiento de su evolución, también formaria parte del protocolo?

    1. Estimado Paco
      Gracias por comentar, además has hecho una pregunta muy interesante que no me había pasado ninguna vez.
      Reflexionemos: Si la grieta está en casa del colindante merece la pena recogerla en el Acta Notarial para demostrar que esa lesión existía con anterioridad a la ejecución de nuestra obra. Y será interés del vecino el pedir que se coloque testigo y fotografiarlo para demostrar que haya podido aumentar o evolucionar durante la obra, si él no lo solicita es que asume la lesión. Dicha medida planteada favorece más al elemento pasivo (colindante) que al elemento activo (agentes de la obra).
      No sé si me he explicado
      Un saludo

  9. Jose Luis

    Muy buen artículo Roberto, aportas información muy util e interesante que todos deberiamos de conocer y tener en cuenta. un saludo

    1. Estimado José Luis
      Gracias por tu comentario. Si he reflejado este tema en el blog es porque le veo muchas ventajas y considero que es bueno para todos nosotros
      Un saludo

  10. Consuelo González

    Muy interesante e ilustrativo tu artículo. Es tal cual lo cuentas. Además cuando estás trabajando con obra pública, hay que tener en cuenta, cuando haces el proyecto de derribo y siempre antes de que empiece la obra, que la administración debe tener una partida aprobada para hacer el protocolo previo. A mi me pasó, que no tenían la partida y se demoraban en hacer el protocolo, hubo que empezar la obra de derribo y me quitó el sueño varios días, lo que más me preocupaba es que no se produjeran lesiones antes de que se personaran los técnicos que hacían el protocolo de grietas, una vez hecho la preocupación era distinta pero también importante, con el agravante de que existió un largo espacio de tiempo desde que se acabó el derribo y se estabilizó todo hasta que se construyó el nuevo edificio.Gracias por compartir tus experiencias.

    1. Estimada Consuelo
      Gracias a tí por comentar y por compartir también tus experiencias.
      Es interesante lo que dices de incluir una partida en el presupuesto de obra pública para la realización de dicha Acta Notarial; así te aseguras la realización de dicho documento; siendo la ventaja doble ya que con dicho documento el Ayuntamiento o Administración de turno también estarán seguros ante la posible demanda o reclamación falsa que se pueda ejecutar por temas políticos contra dicha Administación.
      Un saludo

  11. Dado que muchos compañeros han hecho comentarios muy interesantes en los debates abiertos en LinkedIn en los diferentes grupos en los que se ha hablado sobre el particular, a continuación os los relaciono:

    1.- BSA (RETHINKING ARCHITECTURE)

    J.A.
    Disfruto con la lectura de tus artículos, Rodrigo.
    Supongo que con indicar los daños que detectes en la revisión del inmueble es suficiente, porque se entiende que el resto está en buenas condiciones… ¿conoces algún caso en el que convenga documentar las partes que están en buen estado?
    También mencionas las humedades… en una casa recién pintada pueden ocultarse daños previos… que pueden reaparecer… ¿es jugar a la lotería? ¿basta con una visita?
    Bueno un saludo

    RODRIGO ASENSIO
    Josep, gracias por tu comentario; anima a seguir escribiendo.
    En cuanto a lo que me preguntas, dependerá desde el punto de vista del que haga el protocolo.
    Si el protocolo se hace por el promotor o el constructor de una obra colindante, en la documentación interesa reflejar todas las lesiones que tengan los edificios que se pueden ver afectados por la obra. Se entiende que lo no reflejado en el protocolo es porque estaba bien; por eso es muy importante ser concienzudo y no escatimar en fotografías y documentación. De ahí que nosotros como posibles directores de la obra y como entendidos en el proyecto y en el comportamiento estructural y constructivo de los edificios seamos quienes llevemos a cabo la documentación y facturemos por ella.
    Pero como muy bien dices hay casos y contingencias en las que no estamos protegidos al 100%.
    Si el edificio colindante es relativamente nuevo, todavía puede estar sometido a asentamientos ajenos a nuestra intervención que de aparecer con posterioridad pueden imputárnoslos, al igual que si aparecen humedades por condensación en la medianera del edifico que no se derriba y no son debidas a nuestro derribo sino a la falta de ventilación del inmueble o a su escaso aislamiento,…
    Como bien dices puede llegar a ser una lotería y de seguro que existen casos en los que habiendo protocolo se han imputado faltas que en origen no correspondían a la intervención; pero con el protocolo acotamos dichas reclamaciones a imprevistos, no a fallas ya existentes.
    De todas maneras nosotros como técnicos conocedores somos capaces (o deberíamos ser capaces) de detectar cuantas más patologías previas mejor.
    De la misma manera un vecino ante el inminente comienzo de una obra de gran embergadura en su medianil puede suscribir un protocolo notarial para protegerse por posibles desperfectos ocasionados por dicha obra. En este caso lo que interesa es documentar el buen estado del inmueble y las partes que están en buen estado.
    Espero haber aclarado tus dudas al respecto
    Un saludo y gracias

    2.- BOLSA DE TRABAJO.ES – ARQUITECTURA E INTERIORISMO

    V.C.B.
    Yo también he realizado alguno con ocasión de excavaciones en solares con viviendas colindantes. A parte de las fotos se colocaron testigos, de los cuales el notario también tomo nota. Que para eso está.

    RODRIGO ASENSIO
    Esa también es buena.
    Gracias por compartir opinión y experiencia.

    3.- ARQUITECTOS SUPERIORES DE ESPAÑA

    J.G-B.E
    Muchas gracias por la aportación, Rodrigo. En mi experiencia también he comprobado que las cosas son como dices, y añado que como perito en ocasiones he recomendado y llevado a cabo lo que podríamos llamar “protocolo de no grietas”, para edificaciones colindantes con zonas de intervención de obra pública, como urbanizaciones o dotación de servicios en cascos antiguos, por ejemplo. En este caso, para que el particular pueda reclamar ante la administración actuante. Cierto que ésta suele exigir al contratista el susodicho protocolo previamente al inicio de las obras, pero con frecuencia el contratista se limita a tomar una fotos y unas notas, sin demasiado interés.
    Y gracias también por recordar que ese trabajo es facturable aparte; estamos tan acostumbrados a hacerlo todo por las buenas…

    J.S.
    Totalmente de acuerdo.
    Al respecto he podido dirigir, en los últimos 4 años, amplios equipos generadores de documentación que ha dado fe, ante notario, del estado de varios miles de edificios en Sabadell y en Barcelona; ello para varias ejecuciones de grandes infraestructuras, estableciendo para cada uno de ellas los protocolos y los modelos de informe adecuados. En todos los casos de reclamaciones habidas ha sido útil la documentación ya custodiada por nosotros (sin acudir al archivo notarial); pero mucho más útil ha sido el saber razonar con los afectados el origen de las lesiones; siendo éste en todos los casos (menos en uno) ajeno a las obras realizadas en el entorno.
    Con todo ello el gestor y la dirección de estas infraestructuras siempre han encontrado en nosotros (en nuestro trabajo, pero sobre todo en nuestra experiencia como patólogos de la edificación) un enorme apoyo y una gran tranquilidad.
    Indicando así que el instrumento utilizado resulta mucho más útil en cuanto que detrás de él existe conocimiento del funcionamiento constructivo y estructural del edificio y de su entorno.

    RODRIGO ASENSIO
    Estimado Javier, gracias por comentar.
    El protocolo notarial, que estaría mejor nombrado como de daños, es una herramienta eficaz y es fundamental que se documente bien, no como esos contratistas que comentas que elaboran un documento insuficiente que además podría revertir en su beneficio dado el caso. Ese es el momento de convencer al contratista de la bondad del protocolo y ofrecerte tú como técnico que controla el proyecto, la ejecución y el comportamiento estructural y constructivo de los edificios para realizar la documentación. Así ya has convencido de la necesidad y te ofreces como solución y por lo tanto cobras dicha labor.
    Estimado Juan, gracias por compartir tu experiencia que matiza y amplía la inicial.
    Con tu aporte vemos cómo dicho protocolo puede cambiar de escala y afectar a miles de edificios, y como éste es un campo concreto para especializarse y para ganarse la vida.
    Saludos

    4.- PATOLOGÍAS EN EDIFICACIÓN

    F.F.D.
    Totalmente de acuerdo, nosotros como laboratoiro hacemos informes de levantamiento de patologías en fachadas sobre todo cuando se realizan obras de redes o de pavimentación (que conllevan abrir grandes zanjas y compactaciones importantes) en zonas céntricas que implican calles estrechas y edificios normalmente con falta de mantenimiento.
    Un caso curioso fue el de una congragación de monjas que denunció en la GU la aparición de unas grietas en muros y en el patio interior de juegos, y las asociaban a las compactaciones realizadas en la obra de redes.
    La denuncia llevaba asociada un informe de un perito que decía que se habían producido a causa de las obra de redes.
    No se llegó a realizar el Informe Previo, pero cual fue nuestra sorpresa cuando al investigar un poco en el streetview y google earth aparecian fotos fechadas en el 2008 con dichas patologías.
    Por eso, siempre recomiendo tal y como dice Rodrigo realizar un Informe previo a la ejecución de la obra (bien como pone él con Notario o bien con un Laboratorio Acreditado y presentarlo a la dirección de la misma que la presentará en la GU si lo cree conveniente), porque a posteriori es complicado demostralo.
    Un saludo

    J-L.A.P.
    Es un procedimiento habitual cuando se va a comnzar la ejecución de obras subterráneas con edificios o estructuras cercanas, susceptibles de verse afectadas por moviientos debido a las excavaciones (en las obras de ampliación del Metro de Madrid en las que he trabajado siempre se ha hecho). Los Contratistas principales encargan la realización de un informe de fisuras que incluya las características de la finca o estructura, su posición con respecto a las obras, datos sobre las fisuras (localización, posición, tamaño, antigüedad aparente, si han sido o no reparadas con anterioridad,…), fotografías, planos, croquis,… Este informe se pasa por el Notario y pasa a formar parte de la documentación de la obra, siendo un documento muy útil en caso de reclamaciones por afecciones a terceros.

    M.J.
    Muy interesante, nunca lo había escuchado como tal “Protocolo notarial de grietas” pero siempre hago fotos de todo previo al inicio de mis obras.

    RODRIGO ASENSIO
    Gracias por comentar, José Luis y María José.
    Lo de sacar fotos de todo es buena práctica y muy aconsejado. pero a veces puede ser insuficiente. El siguiente paso puede ser el protocolo.Saludos.

    A.B.
    Rodrigo, como bien dices, que bueno es eso de hacer fotos. Yo, siendo A.T., me he dedicado durante muchos años a ser constructor/reformista de interiores y rehabilitador de edificios, y no te cuento de las que me he salvado gracias a los reportajes fotográficos previos a las intervenciones/obras, sobre todo al rehabilitar edificios antiguos, por que aunque estés rehabilitando una cubierta inclinada, a los vecinos del piso primero siempre les salen grietas o humedades por esas obras.

    RODRIGO ASENSIO
    Estimado Antonio
    El documento gráfico es verdaderamente fundamental. Tanto antes, como durante y en menor medida después de la interención. En mi actividad hago innumerables fotografías de todo aquello que me llama la atención tanto para poder justificar una eventual queja, como para acordarme de las cosas que suceden. Como si fuera un diario gráifco, en vez de escrito.
    Saludos y gracias por aportar tu experiencia

    M.A.
    muy interesante.
    desde luego tal y comoestá el tema es mas que recomendable este tipo de informes.
    gracias por la aportación.
    un saludo

    5.- TÉCNICOS DE LA ARQUITECTURA, CONSTRUCCIÓN E INGENIERÍA

    F.M.P.
    Te felicito por el artículo. Yo también viví un caso en el que haber realizado un acta notarial con un informe adjunto de un edificio colindante antes de iniciar las obras paró una amenaza de reclamación de los vecinos.

    O.E.
    Estimado Rodrigo, muchas gracias por tu recomedacion es muy útil y de palpitante actualidad, puesto que la obtención de un documento notarial preparado con antelación es un medio probatorio sustancial para salir exitoso de alguna queja o demanda que se pueda interponer contra nostros o que nosotros necesitemos interponer contra los que nos causen un daño material.
    La idea central esta bien clara y muy bien explicada, pero quiero hacer una atingencia, la denominación o el nomen iuris utilizado “PROTOLO NOTARIAL DE GRIETAS” no es el correcto y pocedo a hacer una pequeña explicación.
    El Notario Latino otorga documentos notariales protocolares y extrotocolares.
    Los protocolares: Son aquellos en los cuales el notario extiende en sus Registros de Escrituras Públcas y en algunos paises de Actas de Asuntos No Contencisos, que forman parte del Protocolo Notarial (Registros Ordenados Proto= Inicio Colo=Orden) conservando los originales en sus archivos(matriz), y los Extraprotocolares: Los cuales el Notario no conserva los documentos originales en sus archivos, da fe en dichos documentos pero no conserva sus originales en el Potocolo Notarial.
    Nosotro sabemos que los notarios son pofesionales del derecho a los que el Estado les confieres ese poder fedante respecto de los actos y contratos que ante el se celebran, y de igual forma el notario constata y da fe de hechos.
    Para dar fe de los hechos levantan una acta notarial que no forma pate del protocolo, denominada Acta de presencia, en la cual constata y da fe de los hechos que él ha presenciado y que ha percibido con sus sentidos (vista, tacto, oido,sabor, etc), pudiendo tomar fotografias, filmar, hacer un croquis y utilizar cualquir otro medio gráfico o de impresión que crea conveniente, pero que éstos formarán parte integrante del acta de presencia que el Notario extenderá a solicitud del interesado, como documento notarial extraprotocolar, es decir que en la referida acta el notario da fe de lo que perciben sus sentidos, que la entrega a los solicitantes sin necesidad de guadar en sus archivos o protocolos los documentos orginales o la matriz que generen dicho documento notarial.
    En consecuencia el notario extendera un acta notarial, extraprotolar, que puede servir para constatar no solo grietas, sino todo lo que puedan percibir con sus sentidos, es decir deterioros, aniegos, destrozos, humedecimientos, malos olores, paralizacion o culminación de obras, calidad de los materiales empleados,todo lo que se pueda ocurrir sin restricció alguna y que se quiera utilizar como medio probatorio en el futuro-
    Esta acta de presencia no sólo constituye un instrumento público notarial con fecha cierta, sino que es extendida por el notario en ejercicio de la atribuciones y la fe conferida por el Estado, caracteristica que lo diferenca de la fe que pueda dar cualquier ciudadano común que no tenga este poder fedante. Saludos desde Panamá donde me encuentro por ahora y éxitos.

    RODRIGO ASENSIO
    Estimado Francesc, gracias por comentar.
    Es importante que todo nuestro colectivo sea capaz de saber cómo defenderse ante el abuso de muchos sectores; máxime cuando por cualquier demanda acabamos siendo declarados responsables subsidiarios aun cuando no hemos tenido nada que ver con el objeto de la misma.
    Oscar, gracias por comentar y oportar aclaraciones y matices enriquecedores.
    La verdad es que el nombre de Protocolo Notarial de grietas está mal traido.
    Yo lo llamo así porque así lo llamaba el del seguro. En mi caso, en el juicio comentado, me sirvió de ayuda en razón del litigo por unas humedades.
    Posiblemmente sería mejor llamarlo PROTOCOLO NOTARIAL DE DAÑOS.
    Saludos a todos y gracias

    A.A.B.
    Nosotros (en CEIAM) siempre lo hemos llamado ACTA NOTARIAL DE LESIONES

    RODRIGO ASENSIO
    Razón no te falta, Alberto.
    Yo prefiero llamarlo Protocolo Notarial de Daños.
    Si lo he nombrado así es porque en la jerga de las aseguradoras así se le conoce por mi zona. Quizá porque la grieta es la lesión que mas alarma a la gente y por la que mas demandas se tramitan.
    Gracias Alberto por comentar y aportar valor.

    O.E.
    Al contrario Rodrigo no tienes porque agradecerme nada, justamente nuestro colectivo existe para compartir experiencias y conocimientos, como tu dices para tener criterios uniformes que permitan defendernos frente a los abusos de sectores que no actuen dentro de la justicia y la ley.
    Tribunas como la éstas son muy importantes también para debatir y mchuas veces pueden haber discrepancias como las que se estan presentando ahora, pero ya Aritóteles le había dicho a Platón si no discutimos de que conversamos, en esa linea de ideas coincido con Alberto en insistir en la denominacion de ACTA NOTARIAL, y en esta acta notarial el notario puede dar fe de la existencia de cualqueir hecho, que puede ser grietas, humedecimientos, aniegos, lesiones, daños, desocupaciones, entregas de obras, constancia de inmcumplimientos de obras, cosntancias de acabados de obras etc. en conclusión de todo hecho que necesitemos probar su existencia.
    En esa misma linea de ideas debi de indicar que no se puede llmar Protocolo Notarial, porque el Protocolo notarial es el conjunto de registros ordenados que tiene un notario en su Despacho Notarial, y que esta formado por escrituras públicas cuyos originales y matrices obran en sus archivos, en su despacho notarial.
    En cambio el Acta Notarial que extiende el notario para constatar un hecho, no forma parte del Protocolo Notarial , es decir que el Notario no guarda la matriz en su Registro de Escritura públicas que constan en sus registros ordenados que forma el Protocolo Notarial.
    Hago esta aclaración con el sumo espeto que se merecen ustedes querido amigos, y en haras de llamar a las cosas por sus nombres, y además el error de la costumbre no genera derechos.
    Un abrazo amigo de un Peruano que labora en Panamá.

    RODRIGO ASENSIO
    Estimado Oscar
    Lamento mi empecinamiento, ya que de seguro que está mejor nombrarlo Acta Notarial que Protocolo, como bien has indicado y explicado.
    Yo centrándome en la tercera palabra de la serie; si grietas, daños o lesiones y la aclaración estaba en la primera Acta o Protocolo.
    Seguro que Acta es la manera correcta de nombrarlo.
    Buena aclaración.
    Saludos

    6.- KIMIA IBERICA

    O.M.B.
    Muy didáctico y aclaratorio. Enhorabuena!!! Es cierto que este tipo de actuaciones previas pueden ayudar en gran manera a resolver conflictos de reclamación bastante habituales en donde hay mucha gente que “aprovecha” cualquier obra colindante para achacarle multitud de daños que con tan sólo una ojeada se observa perfectamente, a mi me ha pasado en varias promociones en las que he participado, que los daños reclamados son muy anteriores a inicio de las obras.
    Buen trabajo Rodrigo.

    RODRIGO ASENSIO
    Gracias Oscar.
    Pero el mérito no es mío, sólo me limito a poner por escrito, de mi experiencia, aquello que me ha sido de utilidad o me ha resultado positivo.
    Saludos

    O.M.B.
    El mérito por supuesto que está ahí. Además de tener y adquirir la capacitación profesional hay que tener la actitud de querer compartir estas vivencias y experiencias con los demás. Esto además de no ser fácil requiere un esfuerzo digno de agradecimiento. He estado leyendo el resto del blog y me ha resultado muy interesante; lo que no he visto (quizás no haya reparado en ello) es la opción de poder suscribirme para que me lleguen las actualizaciones que vayas incorporando. Es posible esta suscripción? Participas en algún otra red en donde podamos mantener contacto profesional tipo Facebook o similar, además de Linkedin.
    Un saludo

    D.O.A.
    Me quito el sombrero, muy bien explicado, con gran detalle y una amplitud de la opinión desarrollada. Muchas gracias por el articulo y tu esfuerzo, mostrando ese sentido practico. Enhorabuena.

    7.- MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN Y SISTEMAS CONSTRUCTIVOS

    JL.C.C
    Muchas gracias por tu aporte. Salu2

    R.S.R.
    Muchas gracias por la información

    J.S.
    Estos mismos protocolos son seguidos por gestores de proyectos de infraestructuras que pueden llegar a afectar a edificios del entorno; infraestructuras tales como túneles y estaciones de ferrocarriles metropolitanos. En estos casos se debe de dirigir a equipos de inspectores que, con iguales criterios, puedan representar (catalogar y dar orden de magnitud) sobre croquis y mediante fotografías indexadas, tomo tipo de lesiones de la edificación; tanto de fachadas, como de espacios comunes bajo o sobre rasante, como del interior de viviendas o locales. Estos criterios de representación también han de servir para que, posteriormente, el responsable de estos equipos de trabajo sea capaz de valorar el riesgo por el que los edificios, ya lesionados, sean susceptibles de alguna acción previsora.
    Al respecto he podido dirigir, en los últimos 4 años, amplios equipos generadores de documentación que ha dado fe, ante notario, del estado de varios miles de edificios en Sabadell y en Barcelona; ello para varias ejecuciones de grandes infraestructuras, estableciendo para cada uno de ellas los protocolos y los modelos de informe adecuados. En todos los casos de reclamaciones habidas ha sido útil la documentación ya custodiada por nosotros (sin acudir al archivo notarial); pero mucho más útil ha sido el saber razonar con los afectados el origen de las lesiones; siendo éste en todos los casos (menos en uno) ajeno a las obras realizadas en el entorno.
    Con todo ello el gestor y la dirección de estas infraestructuras siempre han encontrado en nosotros (en nuestro trabajo, pero sobre todo en nuestra experiencia como patólogos de la edificación) un enorme apoyo y una gran tranquilidad.
    Indicando así que el instrumento utilizado resulta mucho más útil en cuanto que detrás de él existe conocimiento del funcionamiento constructivo y estructural del edificio y de su entorno.

    A.C.
    Muchas gracias Rodrigo. Es muy interesante, y creo que buena idea en este tipo de actuaciones.

    RODRIGO ASENSIO
    Gracias a los cuatro por comentar.
    Muy interesante Juan lo que comentas. Como bien dices “dicho instrumento resulta más útil cuando detrás hay técnicos de la construcción y de las estructuras”. En tu caso incluso sería interesante la aportación de la opinión de geólogos.
    Esto nos hace pensar que en el protocolo es fundamental que seamos nosotros quienes libremos del “trabajo” al promotor o al contratista, ya que nosotros vamos a ser los que mejor sabemos cómo se van a comportar los edificios y a la hora de documentar, vamos a ser capaces de documentar todas las patologías detectables. Además tendremos un concepto más para facturar.
    En tu caso Juan lo que debe ser ingente y complejo es la gestión de toda la documentación recabada.

    P.A.I.
    Muchas gracias Rodrigo. Ha sido muy interesante esta aportación. Yo, al igual que Juan, conocía este tipo de procedimientos previos a la ejecución de grandes obras de infraestructuras, y sin la intervención notarial.

    L.G.
    Muy acertado el recordatorio Rodrigo.
    Es válido tanto para grandes infraestructuras como se ha comentado, como para actuaciones casi mínimas de reforma en casco antiguos, aunque sea solo de una vivienda.
    En casos de actuaciones de vivienda con estructuras de madera he salvado “injusticias” gracias a estas actas notariales.
    Señalar que el beneficiario puede ser cualquiera de las partes intervinientes ( tecnico, contrata, promotor) , como los colindantes. Caso de las propiedades colindantes – superior e inferior generalmente – , son de mucha utilidad para ver si antes no tenian grietas, y podemos ser el origen para actuar en consecuencia, o por el contrario si las grietas antes no las “veía” el vecino , “apareciendo” justo con la obra , evidenciando la realidad previa.

    JR.H.C.
    Muy interesante, pero hay algo que no entiendo. Si hacemos ese protocolo porque tememos que un vecino aproveche la obra para reclamar daños antiguos, ¿cómo nos va a dejar entrar en su casa, voluntariamente, para que la examinemos?

    RODRIGO ASENSIO
    Pedro y Lorenzo, gracias por comentar.
    También gracias a José Ramón por plantear la duda más evidente. Duda que me hacía yo el día que iba a pedir permiso a la gente para entrar en sus casas en el primer
    ACTA NOTARIAL que gestioné.
    Al igual que el ACTA protege a cualquiera de los intervinientes en una obra, también protege al colindante, ya que si él manifiesta la aparición de una grieta por las obras y esa grieta no aparecía en las fotos del ACTA quiere decir que ha sido ocasionada por la obra.
    La conversación que mantenía con el vecino era la siguiente:
    Rodrigo – Buenos días
    Vecino – Buenas tardes
    R – Se va a derribar el edificio colindante y estamos procediendo a visitar las viviendas medianeras con la finalidad de estudiar el estado de las mismas por si hubiera que tomar alguna determinación especial antes de comenzar el derribo. De paso vamos a realizar un Acta Notarial de las viviendas para evitar tanto demandas injustificadas como para protegerle a usted por la aparición de cualquier grieta durante la realización del derribo.
    V – Pase
    La conversación solía ser en esos términos. Nuncan ningún vecino me llegó a decir que no me dejaba entrar en su vivienda y me tocó con gente muy dispar.
    En alguna ocasión algún vecino legítimamente quería que se hicieran fotos de todas sus estancias, incluso las que no estaban cerca de la medianera. En este caso lo correcto es acceder. Además razón no le falta a ese vecino porque en un derribo lo normal es que se lastimen elementos medianeros, pero por vibración de maquinaria pesada o golpes secos del escombro al caer pueden aparecer lesiones en otras partes de la vivienda.
    Espero haber podido disipar tus dudas al respecto.
    No obstante y como este es un punto fundamental si hubiera alguna duda más sería importante plantearla e intentar contestarla, porque de seguro que se enriquece el debate.
    Saludos

    G.G.M
    Rodrigo, excelente e instructivo, gracias por tu aportación a mi carrera profesional.
    Se me ocurre un buen método de detectar grietas, aun no siendo visibles. Son los ensayos acústicos de aislamiento e intensidad acústica y porque no, análisis vibracional, para un análisis pormenorizado en frecuencias, recordad que existe normativa técnica ISO para dichos ensayos y los equipos son totalmente calibrables, esto supone alta repetibilidad y reproducibilidad de ensayo, siendo capaz de cuantificar el error de medida, ejemplo método GUM para el cálculo de incertidumbre. Todo esto puede conformar una prueba pericial con mucho peso, aportando información como, tipo de grieta, localización de la grieta en el paramento o estructura, etc de forma precisa.

    JR.H.C.
    Gracias, Rodrigo.
    Lo que dices es sensato. Yo estaba pensando en algún vecino con “comillo retorcido”, pero me temo que esos son problemáticos se haga lo que se haga.
    Lo normal y lógico es lo que tú dices.
    Gracias.

    RODRIGO ASENSIO
    Estimado Guillermo
    Gracias por comentar y aportar ideas para perfeccionar el Acta Notarial. Seguro que compañeros que han participado en este debate como Juan Sanz o Pedro Alonso que se han dedicado a grandes infraestructuras, han utilizado estas herramientas y ensayos en sus trabajos. En mi caso, todo ha sido muy rudimentario.
    Estimado José Ramón
    Lo que dices, si el vecino tiene el colmillo retorcido, siempre va a querer hincárselo a alguien. Me tocó en un derribo que me llama el contratista diciéndome que tenía problemas con una vecina ¡ANTES DE EMPEZAR EL DERRIBO!.
    Acudí a hablar con la vecina y me decía que habíamos producido lesiones en su vivienda (a 50 metros del derribo) y todavía no había comenzado nuestro trabajo.
    De todo hay, qué se le va a hacer.
    Saludos.

    8.- PROFESIONALES DE LA CONSTRUCCIÓN

    JA.C.A.
    Muy interesante e importante reflexion y sobretodo, consejo.
    Mas vale “perder” un rato en ver las viviendas aledañas que estar de problemas, informes y juicios 3 meses.

    RODRIGO ASENSIO
    Claro que sí merce la pena dedicarle tiempo, pero si además por la gestión (en la que nos interesa estar como ya hemos comentado) cobramos o incrementamos nuestros honorarios, mejor que mejor.
    Un servicio más para que se despreocupe el cliente.

    C.S.V.
    He ojeado por encima el artículo. Yo siempre he levantado protocolos de grietas en mis derribos para curarme en salud ante las reclamaciones de “vecinos espabiladillos”.
    No es ni tan tedioso ni tan caro ni hay que pagar a peritos ni especialistas en nada. En el caso de colindantes incluso puedes hacer las fotos desde el imueble que vas a derribar ya que las grietas en los medianiles son evidentes.
    ¿Procedimiento? haces las fotos, llamas al notario, se persona en tu obra, verifica los medianiles y al día siguiente pasas a recoger el Acta firmada por el notario.
    Luego si que pueden surgir, o a mi me ha pasado, otros temas: oiga es que ahora tengo frio: “claro es que ahora no tiene Ud. una casa al lado que le aislaba del exterior”. Es que tengo humedades que antes no tenía: “claro es que ahora le llueve directamenete …..” pero bueno
    Yo os aseguro que nunca he tenido problemas de este tipo. Se gana fácil si has trabajado bien.

    RODRIGO ASENSIO
    Estimada Concha
    Gracias por comentar tu experiencia.
    La manera en que actúas, a mi entender, es correcta pero puede llegar a ser insuficiente en el caso que el vecino achaque a tu intervención lesiones ubicadas en otro lugar que no sea la medianera, o que no se aprecien desde tu edificio.
    Si verdaderamente esa lesión la has provocado con tu intervención pues no hay más que hablar, pero si te achacan una lesión anterior a tu derribo o intervención que ya existía y que era manifiesta se podía haber quedado reflejada en el Acta Notarial si previamente has tenido el consentimiento del vecino, has procedido a realizar una inspección ocular de su vivienda, fotografíado, documentado y luego que diera fé el notario de dichos documentos.

    En un caso tuvimos una reclamación por unas humedades que achacaban al derribo, pero el Acta Notarial suscrita reflejaba que esas humedades eran previas al derribo. Desde el otro lado de la medianera no se podría haber apreciado dicha lesión.
    También dependerá el grado de complejidad al que te quieras someter, en función del estado de los inmuebles colindantes, de su antigüedad, de su sistema constructivo y sobre todo del tamaño y dificultad de tu intervención.

    C.S.V.
    Si, si Rodrigo estoy de acuerdo pero cada derribo es un mundo. Según el estado del colindante tomas la decisión de pedir permiso al al colindante para entrar y mirar.
    Imagina que a mi una vez me reclamaban que había roto las tejas de la cubierta del edificio de enfrente y que encima era más alto que el que yo estaba derribando!!!!
    Lo que yo quería expresar es que no es dificil, que no es caro y que no hay que ser experto en nada raro, hay cosas evidentes. No hace falta complicar las cosa.
    Un saludo

    RODRIGO ASENSIO
    Estimada Concha, estoy de acuerdo de que cada derribo es un mundo, y como bien dices hay casos en los que no merece la pena ni pedir permiso al colindante para entrar en su vivienda.
    También es verdad que si un vecino quiere protestar se puede inventar cualquier circunstancia para buscarte las cosquillas como lo que comentas de las tejas.
    Quizá yo tengo esa sensación de complejidad porque los derribos en los que me ha tocado intervenir son bastante complejos:
    https://tallermultidisciplinar.wordpress.com/2012/11/21/como-se-derriba-un-edificio-en-estas-condiciones/
    En este caso que muestro como verás el edificio a derribar ya estaba en un estado más que lamentable con una fachada hundida, forjados colpasados, incendios previos después de la explosión de una bombona de butano.
    Además los edificios colindantes sólo estaban un poco mejor que el que había que derribar y el sistema constructivo de todos los edificios era muros de carga de adobe, tapial o en el mejor de los casos ladrillo y forjados unidireccionales de madera en rollizo con revoltón de yeso y cascote.
    Pero, como bien dices, en otras ocasiones, y ante derribos o intervenciones menos complejas el proceso es mucho menos complicado y rápido

    9.- ACERCADE ARQUITECTURA

    E.C.S.
    Muy útil tu nota. Siempre que se realicen obras que puedan de alguna forma afectar la propiedad de terceros, es conveniente documentar la situación tanto de la edificación a tratar, como de las edificaciones colindantes. Y qué mejor que además lo certifique un fedatario. Así, se validará más la argumentación técnica en caso de reclamos o discrepancias judiciales futuras. Estas acciones incluso se pueden realizar en paros a obras, sea por auditorias o por situaciones contractuales que así lo ameriten.

    RODRIGO ASENSIO
    Estimado Ernesto
    Sin ir más lejos, esta mañana hablando con un arquitecto técnico municipal, encargado en el seguimiento de las obras municipales, me ha comentado que él como técnico del Ayuntamiento en el seguimiento de dichas obras exige en todas aquellas susceptibles de originar daños (urbanizaciones, derribos, edificaciones entre medianeras,…) que la contrata adjudicataria haga un reportaje fotográfico de aquellas lesiones existentes antes de la obra. Es un paso intermedio al acta notarial, pero la filosofía que subyace es la misma.

    J-P.R.B.
    Me parece una manera muy sana de evitar problemas de interpretaciones técnicas a futuro.

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